【完全版】山林購入者、上山夫婦が大公開!失敗しない山の買い方

2020.09.06

\こんな人におすすめ!/
山林購入に興味がある
山を買うか迷ってる
最近、山を探しはじめた

山買いたい!

こんにちは!

約2年前に兵庫県の山を買い、キャンプ場を作っている上山夫婦・妻の「ちさこ」です。

現在も私、夫、私の母、私の叔母の家族4人でゆっくり開拓しています。

最近は朝日新聞(夕刊)の一面に載ったり、

テレビに何度か出たりしています。

それもこれも、山を買う人が急増しているおかげでして!

既に購入済みの人間として、取材を受けることが多くなりました\(^o^)/

私のSNSにも

男性

友人たちと楽しめるプライベートキャンプ場が作りたくて、山を探し始めました!

夫婦

私たちも山を買ってキャンプ場を作ろうと思っています!

というメッセージがめちゃくちゃ来ます!やっほーう!うれしい!

どんなメッセージでも嬉しいのでバンバン送ってきてくださいね~
悪口は傷つくからやめてね!

そういうわけで。

今までちょいちょいしか触れてこなかった山の購入について語ろうと思います。

私たちが約2年かけて調べまくってきた情報を公開します!

豆くらった鳩

そもそも山って買えるの?!どうやって買うの?!

という人も多いでしょう。
はい!山は買えます!

山林価格に相場というものはないのですが…今まで見てきたものだとこんな感じ。

4,200坪(サッカーフィールド2面分)価格120万円

8,800坪(甲子園球場2個分)価格330万円

私たちが買った山(黄色枠)がこれです。
13万坪(USJと同じ広さ)価格800万円

山を買う方法

買う方法は色々ありますが、私たちが実際お世話になったのは…

ネットで検索して出てきた山林物件

不動産サイトで山林を取り扱っているところが、たま~~にあります。ただ、山林専門のサイトではないので、掲載されている物件数や情報が少ないです。目利きがないと難しいかも…。「スーモ」さんとかでも扱っています。

田舎暮らし専門の不動産屋さん

田舎暮らしをしたい移住者向けの物件をメインに扱っている業者さんもいます。

関西なら「自然と暮らす」さんがおすすめです。

山林専門の仲介業者さん

「山林バンク」さんがとにかく強いですね。

有難いことに山メインで扱ってくれています。

山に興味のある人は、ここのサイトを見てるだけでもワクワクするでしょう(笑)

私たちは利用していませんが、「山いちば」さんもおすすめです!

こんな感じで、山って意外と普通に売っています!

でも取り扱っている業者さんが少なすぎて、不安になるんですよね…!
(もともと山林の需要は低いので、仕方がないのです)

≪探し始めたときの体験談はこちら≫

欲しい山の条件を考える

プライベートキャンプ場にして、畑を耕して自給自足BBQをしたり。

友達を呼んで好きなだけ直火の焚火をしたり。

小屋を建てて、自分だけの秘密基地を作るのもいいですね。

私たちの場合は、理想のキャンプ場を作るために山を買いました。

あなたは山を買ったら何に使いますか?

立地

まずは場所ですね、自宅から2時間以内なら許容範囲でしょうか。

毎週末など、頻繁に通うなら近いほうがいいですね。

高速を使う距離なら、高速料金も調べておきましょう。

近いのに意外と高かったりすることも…

最寄りのICから山まで何分かかるかは、キャンプ場として運営するなら大事ですね。

近すぎると非日常感がないし、かといって遠すぎると気軽に行く気になりません。

20~30分くらいが理想でしょうか。

私たちの場合、ICから50分かかりますが、遠いからこそ景色が最高だったので妥協することにしました。

広さ

坪や平米(㎡)で書かれており、1坪=3.3平米(㎡)くらいです。

テントを張ったり、小屋を建てたり、やりたいことは色々あると思います。

自分の使いたい面積を、大まかに計算したらいいと思います。

芸人ヒロシさんの場合、3,000平米の山を買ったそうです。

一般的な区画サイトが8mx8m=64平米なので、47区画分くらいです。

ここで大事なのが「売り出されている面積のうち、どれだけが平坦地なのか」です。

3000平米あるからといって、すべてが平坦地ではありません。

山を見学すれば分かることですが、平坦地って山の頂上部だけなんです。

それ以外はゆるい傾斜、急な傾斜、崖などです。

緩い斜面なら棚田のように平坦地を分けて作ることもできます。

実際に山を見学してみて、開拓したらどれだけの平坦地が確保できるかイメージしておきましょう。

自然環境

◆日当たり、風通しが良いか

川が近いと、風向きによっては湿度が高くなります。

小屋を建てるとカビだらけになる恐れも…!

メリットとしては、キノコ栽培が向いています(^O^)

◆晴天率が高い場所か

自分のとこは晴れてるのに、山方面だけ雨降ってる~!

日本海側の山あるあるですね。

いつも行く自分の山が雨ばっかりだとツライです。

雲より標高が高いと、逆に雨降ってないこともあるよ!

◆日陰になる木、ハンモックを吊るせる木があるか

ハンモック…使いますよね?

たまに全伐(木を全て伐採)しているハゲ山が売られていますが、

趣味として使うには難易度高めです。

まず伐根(切り株を抜く)しないとテントが張れませんし、日陰になるための木を植えても、使える太さに育つまで何年かかるのか…!


広葉樹が茂ってる山を伐採して整地していくほうが初心者にはオススメです。

広葉樹ってな~に~?

山に生えている木は大きく分けて2つに分類されます。

(焚きつけとは…薪や炭に火をつけるときに使われる、燃えやすい材料のこと。枯れ葉や小枝、針葉樹は燃えやすいので適している。)

個人的に、植わっていてほしいのは広葉樹ですが、枝や葉っぱが落ちていてほしいのは針葉樹ですね!

松ぼっくり杉の葉は着火剤になるので、焚き火のときに重宝します。

スギやヒノキの場合、手入れがしっかりされている状態ならそのまま売ることもできます。

≪森林組合さんに木を売ったときのお話はこちら≫

建築物を建てるのに許可が要らない

山を買っても建築物が建てられないor建てるのに許可がいるパターンがこちらです。

  • 市街化調整区域内である
  • 都市計画区域内である
  • 地目が山林、原野、雑種地、宅地以外である

これらに当てはまると、最悪、建物が建てられません。

詳しく話すとキリがないので省略しますが、もし山林を買う場合は必ず調べましょう。

電気は引くのか

山へ来たときに電気を何にどれだけ使うか?を決めておきましょう。

少ないならポータブル電源ソーラーパネルで十分です。

小屋を建てたりするのに、電動工具を使うなら発電機が必要でしょう。

家電を同時に使ったり、さらに便利に過ごしたいならを引いてもらいましょう。

山欲しい人

冷蔵庫置きたい!電子レンジ使いたい!電気引いてもーらお☆

と思っても、山奥だと引いてくれない可能性大!!

電力会社はどこでも引いてくれるわけではないのです…!

自腹になるか、無償になるかは電力会社に聞かないと分かりません。

山欲しい人

マジか!買おうかな~と検討してる山があるから、そこにタダで電気引けるのか…買う前に聞いてみるわ!

残念!!
私たちも実際に聞いてみましたが、

電力会社の人

自分名義で申請していただき、実際に現場を見ない限りお答えできませぬ。

とのこと。

山を買って、自分の名義で申請してからじゃないと、無償か有償かは分からないんです。
こえー!!!!
※電力会社によって違うかもしれないので、ワンチャン聞いてみてください。

ちなみに…

私が調べた範囲ですが、この条件なら電気を引いてくれる可能性が高いらしいです。

  • 近くに電柱が立っている
  • 自分の土地より奥に民家がある
  • 将来たくさんの電気を使う予定
  • これから人が増えて発展していきそうな地域

正直、謎の多い電気引き込み…

うちの山は無事、電気を通すことができました。も~便利すぎて笑っちゃいます。

申請してから電気工事まで1年くらいはかかったので、早めに申請しましょう!

 

水源は必要なのか

「その都度持っていくから水源はなくていいよ~」と思うかもしれません。

ですが、行く頻度が多いなら絶対あるほうがいいです。

気軽に手を洗える
シャワー浴びれる
ドラム缶風呂に入れる
水洗トイレが作れる
洗い物できる
歯を磨ける
車を洗って帰れる
夏はプールに入ったりと…

可能性は無限大です!

水源があると土地の値段は上がりますが、それ相応の価値はあります!
※湧き水と井戸水は枯れる可能性があるので注意

個人的に!
あったら嬉しい水源ランキング

1位 湧き水

その名の通り、地中から湧いてるミネラル豊富な水です。

水質検査をしてから飲みましょう。

不安なら煮沸しましょう。敷地内で湧いてるなら、無料で使い放題!

地中の温度は一定なので、夏は冷たく冬は暖かい!

沢と違って、大雨でも水量が変わらないし、濁りもしません。

2位 井戸

戸建て付きの物件なら、井戸や上水道が既にあることが多いです。

こちらも水の綺麗さや水温は湧き水同様です!

違う点といえばポンプで押し上げる必要があるということ。

常に電動ポンプを稼働してないといけないので、電気代がかかります。

浅い井戸だと、大雨の日には濁ったりすることも。

3位 

沢は細い川のことで、標高が高いところから流れてきます。

動物が飲みにくるので、排泄物や死骸のエキス(?)が混ざっている可能性が高いそうです。なので、飲料水には向いていないので、煮沸せずに飲むのはちょっと危険です。

でもタダなので!飲料水だけは持参して、それ以外は沢の水を使えば問題ないですよ!

4位 上水道

私たちが普段使っているのがコレですね。

使えば使うほどお金がかかります!

戸建て付きの物件で、既に上水道が通っているならぜひ使いましょう!

わざわざ近くの上水道管から引く場合、数十万円の費用がかかります。

水源ないけど水ほしい!

良い山見つかったけど、水源がない!上水道もない!
けど…どうしても水を引きたい!

そんなアナタのために!!

実際に井戸を作った友達がいるので、お話聞いてみました(^O^)

静岡県伊豆市修善寺(しゅぜんじ)にある開拓中のキャンプ場【CAMP BEAN】のオーナー びーんさんです。
CAMP BEAN≪公式サイトはこちら≫

(野営好き、ブッシュクラフト好きにおすすめ!大自然を満喫できるキャンプ場)

去年のGWに1週間穴を掘り続け、井戸を作っちゃったびーんさん。

 

Q「井戸を掘る以外の選択肢はなかった?」

びーんさん
びーんさん

下の方に川はあるんですが、高低差が30mくらいあって電動ポンプで汲み上げないといけないので諦めました。他は、雨水利用ですかね。飲料として使えないので、キャンプ場としてはNGでした。

Q「井戸の水は実際に使っている?」

びーんさん
びーんさん

いや、ほとんど使っていません。自宅で湧き水や水道水をタンクで汲んできて、今はそれを使ってる感じです。

Q「なぜ使っていない!?」

びーんさん
びーんさん

掘ってたら大きい石に当たっちゃって、邪魔なんですけど…全然割れないんです(´;ω;`)水の出も安定してないので、井戸としては未完成なんです。お客さんで井戸の見学される方もいますよ!もはやオブジェみたいなもんです(笑)

手押しポンプで水が出るオブジェ

Q「井戸を掘って、良かったこと悪かったことは?」

びーんさん
びーんさん

良かったことはないです(笑)悪かったことはお金(道具代)と時間がかかったことですね。

なんということでしょう!井戸の魅力が全く伝わってこない!(笑)

びーんさん
びーんさん

作業キツかったし、泥だらけになるし、先が見えないし、デカいゴミ(道具の残骸)が残ったし…

止まらない愚痴!(笑)
これが嘘偽りのない、リアルな現場の声というものです。

そんなびーんさんの汗と涙の結晶を見学したい方は、ぜひ【CAMP BEAN】へ!

≪「え?水源からどうやって水引くの?」という方におすすめの記事≫

恐ろしすぎるデメリット

山を探してる人なら分かると思うんですが、山って探せば探すほど欲しくなるんです。

軽~~い気持ちで山林物件を見始めたら、止まらなくなっちゃって

山欲しい人

山欲しい!早く山欲しい!

となる人も少なくありません。

勢いで買っちゃお♡なんてことは無いと思いますが、万が一そうならないために、デメリットも知っておきましょう。

要らなくなっても手放せない

山を既に持っている方の9割が言う言葉…

\\売りたいときに売れないよ//

ほんとその通りだと思います。

売れるような価値のある山なら別ですが、そんなの素人には分かりません!

山欲しい人

別に売れなくてもいいです!要らなくなったら、行政に寄付しちゃいますから!

というお考えの方もいるでしょう…

残念!!

タダでも誰も欲しがらない山は行政すら引き取ってくれないんです。

山は持っているだけで固定資産税がかかります。

持っている限り、死ぬまでずっと払い続けることになります。

ではアナタが死んだあとの山は誰のものになりますか?

自分の子どもは欲しがりますか?孫は欲しがりますか?

自分が死んでからのことをしっかり考えましょう。
※相続放棄もできますが、親族同士のトラブルになることが多い

初期費用がかかりすぎる

粘土質の地面は水はけ悪く、地盤改良が必要だったり、湿気でジメジメしています。元田んぼだった土地は特に注意しましょう。

◆敷地内の平坦地を拠点にするとします。しかし、近くの道路から平坦地まで車が通れないパターンが多いです。

その場合、邪魔な木をチェンソーで切り倒し、ショベルカーをレンタルして、道路から拠点への道を作ることになります。

こういった初期費用のかかりそうな土地は、手間がかかるので他の土地より安いです。

自然災害

山が災害に巻き込まれないか、買う前にハザードマップで確認しましょう。

そして、自分たちが引き起こさないようにするのも大事です。

  • 土地の地名(旧名も含めて)調べる
  • ご近所さんや役場に「過去に災害があったか」聞く
  • 昔からの神社や仏閣があるところは災害に強いと言われている
  • 木の根が地盤を支える役目もしているので、斜面の木は特に伐りすぎないように

土地自体や周辺に問題ある

  • 不法投棄のゴミが大量にある場合、どこかの会社の投棄スポットにされてるかも。
  • ススキ、竹、ヤブガラシなどの地下茎が生えている場合、駆除するのに時間もお金もかかります。竹は近隣トラブルに繋がるので、管理をし続けないといけない。
  • 近くに農場や牧場があると、肥料や糞のにおいが風にのってくることも。
  • クマやイノシシなど、有害な動物はいないか。
  • 道路が近いと車の走行音が響いてきて、キャンプ場としては雰囲気が台無しに…
  • 道路の角度によっては車のヘッドライトが敷地内を照らすことも。
  • キャンプ場として運営する場合、キャンピングカーが通行できる幅(約2.5m)があるか

境界線がしっかり引かれていない

厄介なトラブル第一位ですね。

最近は国土調査で境界線を決める作業が進んでいるらしく、境界線がはっきりしている山が増えています。

うちの山も、調査済みの印である杭がそこら中に刺さっています\(^o^)/

しかし、境界線なんてあってないような土地はまだたくさんあります。

「え?じゃあ何で敷地の境界を決めてるの?」と思うでしょう。

ズバリ!とかです。

昔の人ってすごいですよね。

昔の人

境界にクスノキ植えて目印にしようぜ!クスノキからこっちはワシの土地な!

って感じで、すご~く曖昧なんです。

この曖昧さが原因で、よく起こるトラブルが…

不動産の人

境界はこの石が目印ですね。これが今回の売り土地です(キリッ)

山欲しい夫婦

良いですね!買います!

売買契約が済み、後日開拓していると…

お隣さん

そこはワシの土地じゃあ!今はこの桜の木が目印になっとんじゃあ!

山欲しい夫婦

なん…だと…?!

何年前の誰が決めたのかも分かりません。

お隣さんがいれば、買う前に境界を確認しましょう。

※隣接してる土地が個人のものではなく、行政など自治体が所有してたらラッキーです。トラブルになることが殆どありません。

地域に受け入れてもらえない

これ一番大事です。

歓迎してくれるか、閉鎖的かはその地域によります。

酷いと、嫌がらせをされる場合もあります。

無視されたり、お祭りに呼ばれなかったり、家に動物の死骸を投げ込まれた人もいるとか…

そうならないために、山林を買っちゃう前に調べておきましょう!

ご近所さんに挨拶

購入後は逃げられません!なので、売買契約する前に接触をはかりましょう。

話してみて「ヤバいな…」と思ったら、縁がなかったということで諦めましょう。

移住者を探す

よそ者ウエルカムな地域なら、移住者の数が多いです!

既にネットワークができているので、同年代の移住者を探すのがいいですよ。

飲食店や宿屋を利用する

観光客向けに営業している店なら、よそ者に抵抗は少ない…はず!

お客さんとして利用したら、無下にはされないだろう作戦」です。

私たちの場合、山林を見学する前日に地域の宿で一泊して、女将さんの話を聞きました。

≪そのときの記事はこちら≫

野外活動センターやアウトドア施設に聞く

田舎ならきっとあるだろう野外活動の施設!

大きい施設ならよそから働きにきている人も多いです。

その人から客観的に見た地域の話を聞けたらかなりラッキーです。

すべてに共通するポイントは、怪しまれないことです!

こちらが怪しんでるのと同様、あちらの方が500倍怪しんでると思います(笑)

よく聞かれる質問ベスト3

山を買おう!」と本気で考えだしたら、ブチ当たりそうな質問たちです。
私の実体験、地域の方の意見、開拓ブロガーさんたちの体験談を元に回答しています。

第3位 ユンボは要るの?

結論からいいますと

  • 敷地が広くないならユンボはレンタルで十分です。
  • 敷地内なら無免許で運転できるが、免許がないと利用できないレンタル業者が多い。

「ユンボユンボって!!なんなんだよ!」と思う人も多いでしょう。

こいつです。うちのユンボちゃんです。
(別名ショベルカー、パワーショベル、油圧ショベル、バックホウなど…名前たくさんありますが、だいたい全部一緒です。業界ではユンボと呼ぶ人が多いです。)

たとえば、氷のように硬い地面があるとします。

人力だと、少しずつ削れていく程度ですが、ユンボで掘るともうね、豆腐です。

いや、すみません、言い過ぎました。

アイスクリームくらいですね。

とにかく反則なくらいサクサク掘れます!

できること

整地だけじゃなく、重いモノを運んだり、溝を掘って排水路を作ったり、切り株を掘り起こしたり、木を根っこごと押し倒したり…人力ではできないようなことを、軽々やってのけます。

レンタルか購入か

ユンボでやりたい作業をまとめておいて、レンタル期間中に一気にやるのがおすすめです。レンタル業者さんによりますが、免許や資格がないと断られることが多いので取得しておきましょう。
(私の夫の場合、「小型車両系建設機械の運転の業務」の特別教育を2日間講習を受けています。受講料17,000円くらいです。)

ただ、開拓する規模が大きい場合は、小回りの利く小さめユンボを購入してもいいと思います。

アウトドア施設を管理されてる方に聞くと

施設の人

敷地が広いなら買った方がいい。レンタルだとキリないよ!

と仰ってました。
(その施設は、最初レンタルでやっていたせいでかなり損したらしい)

うちの場合、整地したい範囲がだいたい3万坪

ド素人の私たちは、永遠にコツコツ開拓型なので、ユンボは思い切って購入しました。

大きさ

なにに使うかによって、ユンボの大きさ(クラス)も変わります。

うちは平らなテントサイトを作るために、直径45㎝くらいの切り株を伐根できるユンボが条件でした。

最低でも4tクラスが必要らしく、300万円で購入しました。
(レンタルだと、2年で元が取れるくらい)

◆買う方法

私たちが買ったのはネット販売の中古です。

「え、実物見てないのに何百万もするもの買っちゃうの…?!」

と思いましたが、ユンボ界ではそれが一般的なようです。

メーカーのコマツさんにも問い合わせて、在庫にある中古を紹介してもらいましたが、同じユンボでも100万円ほど高かったです…。

さすが正規…!高い分、初期不良保証や定期点検などがついてました。

第2位 業者にはどこまで頼むの?

たとえば、小さめの一軒家を建てるとしましょう。

業者に頼む費用が10割とすると、製作キット(既に加工された材料が届いて、それを組み立てるようなやつ)なら4割、完全自作なら2割の費用で建てられます。
(戸建てを4軒ほど建てた大先輩に聞きました)

完全自作は費用が安く済むだけでなく、自分の経験にもなります。

電気工具すら使ったことのなかった私たちは、ワンアップしまくりです!

(私たちが建てた8帖の小屋)

自分たちでやること

  • ユンボを使って整地、道づくり
  • 湧き水からの給水管工事
  • トイレの汲み取りタンクまでの排水管工事
  • ブレーカー以降の建物内の電気配線工事(※第二種電気工事士の資格が必要)
  • 管理棟、トイレ棟、炊事場、露天風呂などの建築(素人でもできるツーバイフォー工法で)
  • 建物の基礎に土間コンクリート打設
  • 駐車場の砂利敷き
  • チェンソーで木の伐採

業者にお願いすること

  • トイレの汲み取りタンク設置工事は資格が必要なので、設備屋さんにお願いする
  • ブレーカーまでの電気配線工事(電力会社と街の電気屋さんがしてくれます)
  • ゴミの引き取り
  • ユンボや軽トラの車両修理

抜けてるところあると思いますが、ざっとこんな感じでしょうか。
※もし、本格的に住まれる予定の家なら、基礎だけは業者に頼むのがおすすめ。
第二種電気工事士の資格があると、一般的な家の中の電気配線ができます。「コンセント増やそう~」や「ここ暗いから照明増やそう~」などの工事も可能です。うちはトイレ棟や炊事場作るたびに電気屋さんを呼ぶのは大げさなので取得しました。(年に二回試験があります)

第1位 山を買う前にしておくことは?

散々言ってる通り、近隣住民に挨拶です!

田舎の人はみんな優しいと思ったら大間違いです。

場所によって、よそ者の歓迎度が全く違います。

うちは兵庫県香美町小代(かみちょうおじろ)というところなんですが、めちゃくちゃ歓迎してくれました。

先日、なぜ小代の人は優しいのか聞いてみました。

小代の人

小代が一番山奥だからじゃない?ここで行き止まりやからね!他のどこにも道が繋がっとらん。小代来る人は小代に用がある人だけ。でも小代に用がある人なんていない(笑)上山さんみたいに入ってきてくれる人は貴重やから、みんな優しくする(笑)

受け入れてくれるのは嬉しいけど、理由が哀しい!(笑)

おわり

2年前、私たちが山を買おうと考えていた時、とにかく情報が少なくて泣いてました。

こんなまとめた記事があれば嬉しかったなー…と思いながら書きました。

まあ、そんな綺麗な理由だけではなく。

これでうちのキャンプ場の知名度が上がれば嬉しいぐへへえ!人間なんてそんなもんです!

SNSでいただいたメッセージは必ずお返ししてます。

下のSNSアイコンからお気軽にどうぞ~\(^o^)/

※記事の掲載内容は執筆当時のものです。

ABOUT ME
ライターの写真
ちさこ(上山さん)
兵庫県美方郡香美町小代区(かみちょうおじろく)で、東京ドーム約9個分の山を買い、キャンプ場を作っている。大阪府在住のキャンプ大好き27歳会社員。土地探し、拠点作り、サイトの整地、小屋作りなど、家族4人で挑戦していく。SNSもゆっくり更新中です~

↓夫(てでぃ)のブログ「キャンプ場を作ろう!」 https://teddyboy8.com/