山を売る相場はいくら？価格相場・かかる費用・税金をわかりやすく5分で解説
目次
山林の売買になれている人は、「山ならこのくらいの相場で売れる」「山を売るときの方法はこれ」と理解していることでしょう。
しかし相続でいきなり山林所有者になった人や、自分の代で山を購入し「不要になった」人は山の売却が初めてです。山を売りたくても、相場から方法までわからないことだらけではないでしょうか。
この記事では山を売るときの相場をはじめとして、山売却の方法や費用、税金をわかりやすく解説します。各見出しの強調部分を読めば、山を売るときの要点をズバリと把握できるようにまとめました。この記事を山林売買の基礎知識を把握するのに役立ててください。
山を売りたい！売却する方法はあるの？
そもそも、山を売る方法はあるのでしょうか。家やマンションを売ることは可能ですが、多くの人にとって山の売却は「特殊そう」という印象があるはずです。そのため家やマンションのように、普通に売却できるのかが不安になるでしょう。
結論から言うと、山は普通に売却できます。
山を売る方法もあります。
山は不動産売却や買取で売ることが可能
山は山林を中心に扱っている不動産会社へ、仲介をお願いして売却が可能です。また買取を扱っている会社に買ってもらうこともできます。山を取り扱っている不動産会社は限られますが、家やマンションのように一般的な不動産売却方法で売ることが可能です。
そして不動産会社の仲介や買取の他に、山林関係の事業を営んでいる会社に直接売却したり、山林所有者に個人的な売却を依頼したりすることも可能となっています。ネット上には山を売る人と買いたい人をつなぐマッチングサイトや査定サイトもありますから、個別のサイトを利用して売ることも増えてきました。
結論として、以下の方法で山を売ることが可能です。
- 不動産会社に仲介してもらう第三者に売却する
- 不動産会社に山を買取してもらう
- 山林関係の会社に売却する
- 個人（山林所有者など）に売る
- マッチングサイトや査定サイトを使って山を売る
山も不動産のひとつです。買いたい人がいれば売れます。しかし問題は、山を売るときの相場や税金ではないでしょうか。
税金の課税が予想外に多くてガッカリしたり、相場よりあまりに低くて後悔したりするケースもあり得ます。後悔しない売却のために、相場・税金・費用の3つのポイントをおさえておくことが重要です。
山の相場とは？山は種類によって売るときの相場が違う
山林を売るときにおさえておきたい3つのポイントの中から、まずは山を売るときの価格相場について説明します。
山の価格はケースバイケースです。売る山によって条件が違っているからです。たとえば都心から近いアクセス良好で道も整備された山があったとします。一方で地方都市からもかなり離れたへんぴなところに、道も整備されておらずアクセスの悪い山があったとします。ふたつの山は面積がほぼ同じでした。
このふたつの山を同一条件として考えることはできません。確かに面積は同じかもしれませんが、アクセスの面や整備、立地といった各種条件が大きく異なっています。山の価格は家やマンションなどのように、立地やアクセス、整備状況によって影響が出る可能性もあるのです。
景観のような環境的要因も無関係ではありません。だからこそ山を売るときの価格は一律ではなく、山によってかなり違うことを知っておく必要があります。
ただ山の価格に、相場が存在しないわけではありません。山の種類（4種類）によって、大よその相場があります。
①都市近隣林地を売る相場
都市近隣林地とは、都市の郊外や比較的都市部に近いところにある山のことです。都市部に近いということは開発がしやすく、利用や運用もしやすいことになります。アクセス面も恵まれている山が多いはずです。
都市近隣林地は4種類の山林中、価格相場が最も高めになります。都市近隣林地の価格相場は1㎡あたり1,000～1,500円です。
②農村林地を売る相場
農村林地とは農村部にある山のことです。農村の側には山があり、遠く田畑を見渡せばその風景の中には山が付きもの…という印象がありますよね。このような農村、米作りが盛んな地方の自治体の側にある山が農村林地に該当します。
農村林地の価格相場は1㎡あたり300円です。山の種類の中では2番目に高い相場となっています。
③林業本場林地を売る相場
林業本場林地とは林業のための山です。相場は1㎡あたり100円となります。
「もし林業をする山なら、価値ある樹木がたくさんあるだろう」「だから価格相場も高額になるだろう…」という印象があるかもしれません。
林業本場林地に多数の樹木がある場合、価値があるのは山より樹木ではないでしょうか。
また林業本場林地だからといって、すぐに伐採できる価値ある樹木が育っているとは限りません。これから手塩にかけて樹木を育てつつ、管理しなければならないタイプの山もあります。そのため印象に反し、山の種類の中では相場が低めになっているのです。
④山村奥地林地を売る相場
山村奥地林地とは未整備でアクセスも不便な、まさに山奥の山というイメージが適している山林です。
交通も不便な山ですから、山村奥地林地の価格相場は山の種類中でも低めに設定されています。山村奥地林地の価格相場は1㎡あたり100円です。
山奥にあるということは整備するのも大変で、運用もしにくい特徴があります。そのため山の中でも用途や有効活用できる人（会社）が限られてしまうこと、不便さから価格相場が低めになっているわけです。
山を売るとき相場に影響するポイントは4つ
山を売るときの価格は、価格相場通りに算定されるわけではありません。
なぜなら山の価格はケースバイケース、ひとつの山ごとに異なるからです。もちろん山の相場も参考にされますが、他にも山の相場・価格に影響を与えるポイントがあります。相場に影響を与える要因も総合的に考慮し、山の価格が決まるのです。
山を売るときは山のアクセス状況がポイント
相場に影響を与える第一の要因が「アクセス」です。
想像してみてください。アクセス良好の山はキャンプ好きの方にとって、手軽にレジャーできる山です。それに運用する際も機器を運びやすく、管理の際も足を運びやすくなります。山を利用する、運用するうえでアクセスは重要なポイントです。
家やマンションにとってアクセスが重要なように、山もアクセスが重要になります。
管理の難しさや木材の搬出ルートもポイント
山によって管理の難易度が変わってきます。たとえば山奥のさらに奥にあるような山は、管理のために足を運ぶことも大変です。長年放置されていたような山は荒れていますから、管理の手間や負担という点で難易度が高いことでしょう。山の知識やノウハウを持った人でなければ難しいはずです。「管理の難易度」は相場に影響を与えるポイントになります。
また木材の伐採を目的としている場合は、搬出ルートも相場に影響が出てしまうでしょう。樹を切っても運び出せなければ意味がありません。木材の価値に対して多大な搬出費用がかかれば、儲けより赤字が出てしまいます。そのため山の利用目的によっては、木材の「搬出ルートの整備状況」も相場に影響を与えるポイントとなるのです。
山の地質や環境要因も相場に影響を与える
山を売るときは、山の地質や環境要因も相場に影響するポイントです。
たとえば山の土壌が汚染されていたとします。土壌汚染のある山は扱いが難しく、利用も制限される可能性が高いです。汚染のない山より価格相場が下がってしまうでしょう。
この他に地盤の緩さや地面の性質、山の標高も相場に影響する可能性があります。売る山の年間日照時間や降雨量も、山を管理したり木材を育てたりするための重要な要素です。この要素があまり良くない傾向を示すと、相場に影響するケースもあります。
売る山に法律規制があると価格相場は下がる
山によっては法律により、利用に規制や制限がかかっているケースもあります。規制や制限がかかっていると、買主が山を買っても思うように利用できない可能性が高いです。山を規制や制限といったルールの範囲内でしか使えず、管理や運用が難しくなります。
利用に制限や規制のある山は、規制や制限のない山や比較的規制が緩やかな山よりも価格相場が下がるのです。
山を売るときにかかる費用は印紙・仲介手数料など
山を売るときは売却金を受け取って終了ではありません。仲介手数料や印紙、登録免許税といった費用がかかります。主な費用を知っておくことで、不測の損害を回避しましょう。
不動産会社の仲介手数料
不動産会社と仲介契約を結んで山を売る場合は、仲介手数料がかかります。仲介とは、不動産会社が間に入って売買をサポートする方法です。買主を見つけるための宣伝や広告といった売却活動も、不動産会社が行います。
つまり不動産会社の山を売るときのサポート（仲介）に対して支払われるのが仲介手数料です。仲介を使わない場合は、仲介手数料は発生しません。手数料発生の有無や金額は仲介先の不動産会社に確認が必要です。
なお仲介手数料は法律で上限が定められています。上限以上の仲介手数料は請求できないルールとなっているため、必要以上の経費になることはありません。
契約書に使う印紙代
不動産売買の契約書には、印紙を貼り付ける必要があります。
印紙の額は売買額によって変わるため、山を売るときの価格で費用負担も変化する点は注意です。印紙代については、売却を相談している不動産会社に確認しておくといいでしょう。
山の登記に必要な登録免許税
登録免許税とは、山の権利移転登記の際に支払わなければならない税金です。法務局で登記をするための、手数料のような費用になります。
登記を司法書士に依頼する場合は、司法書士に登記の報酬も支払わなければいけません。登録免許税と司法書士の報酬は別物の費用です。司法書士への報酬が不安なときは、先に登録免許税なども含めて見積を作成してもらいましょう。
山を売るときに必要なその他費用
山を売るときは登録免許税や印紙代の他に、測量費用や面積が違ったときの清算費用が必要になる可能性もあります。
どのような費用がかかるのかはケースによって異なるため、買主や不動産会社とよく話し合っておきましょう。
山を売るときは「山の土地」と「木」に税金がかかる
山を売るときは、発生する税金に注意が必要です。売却金を多く手にしても、その分だけ税金で取られてしまえばマイナスになります。山を売るときにどのような税金がかかるのか、あらかじめ把握しておきましょう。
売却時に発生する税金について不安や疑問点があれば、売買を進める前に税理士からアドバイスを受けておくことをおすすめします。
具体的な山の売買の税金は、「山をどのように売るか」によって課税が変わります。
山を売るときの税金は3種類です。
- 山を丸ごと売却したときは譲渡所得による課税
- 所有期間5年超の山の樹木を伐採/立木で売ると山林所得による課税
- 所有期間5年以内の山の樹木を伐採/立木で売ると事業所得・雑所得による課税
仮に山を丸ごと売却した場合は、土地の部分は譲渡所得による課税となります。別途、山林による譲渡の利益も計算し、税金を計算する仕組みです。
山を売るときの税金は計算が複雑になります。「土地部分はいくらだったか」「木はいくらだったか」を明確にしておき、税務署にも売却代金の課税がどうなるか確認しておいた方が安心です。
「山の相場が安かったから大丈夫だろう」と甘く考えず、税金の手続きや処理も売るときの手続きの一部だと思って対処する必要があります。
できれば専門家である税理士に計算をお願いするのがおすすめです。
山を売る際の相場まとめ
山を売ることは可能です。不動産会社の仲介や山林事業の会社への売却と、いくつかの方法が考えられます。家や宅地より販路は限られますが、山を売ることは問題なくできるのです。
ただ山を売る上で注意したいのが相場・費用・税金の3つとなります。
- 山の価格はケースバイケースだが4つの山の種類によって相場がある
- 山を売るときの費用には仲介手数料や登録免許税、印紙代などがある
- 山を売るときには譲渡所得による課税など3種類の税金がある
山を売るときの相場・費用・税金については、以上3つのポイントを明確にしておきましょう。わからないことがあれば森林組合や不動産会社、税理士といった専門家を頼り、後悔しない山の売却を目指してください。
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